Come Chiedere la Liberatorie all’Amministratore di Condominio

Quando si vende o si acquista un appartamento in condominio il notaio, prima del rogito, richiede quasi sempre la liberatoria condominiale, cioè l’attestazione che il proprietario uscente è in regola con i versamenti delle spese ordinarie e straordinarie. La legge non prevede espressamente l’obbligatorietà di questo documento, ma la prassi notarile lo ha reso un passaggio pressoché imprescindibile perché tutela l’acquirente dal rischio di dover saldare arretrati lasciati dal venditore. Per il condomino che intende cedere l’immobile diventa quindi essenziale sapere come chiedere la liberatoria all’amministratore, quali norme invocare, in che tempi muoversi e come reagire se l’amministratore dovesse tergiversare.

Riferimenti normativi e natura dell’obbligo

La fonte principale è l’articolo 1130, primo comma, n. 9 del codice civile: tra le attribuzioni dell’amministratore figura il dovere di «fornire l’attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso» su richiesta del condomino interessato.
La giurisprudenza più recente ha chiarito che si tratta di un obbligo vero e proprio, la cui inosservanza può comportare inadempimento e, nei casi più gravi, persino la revoca giudiziale dell’amministratore.
Pur non essendo un documento «di legge» per la vendita, il suo rilascio è divenuto prassi consolidata, riconosciuta dagli operatori come garanzia di buona fede contrattuale.

Tempistica ideale per la richiesta

La richiesta andrebbe formulata non appena l’accordo preliminare di compravendita è stato firmato e l’atto definitivo è stato fissato, in modo da concedere all’amministratore quindici-venti giorni di margine. Ciò riduce il rischio che una rendicontazione ancora in corso o la raccolta degli ultimi giustificativi di spesa ritardi il rogito. Ricordare che la liberatoria fotografa la situazione alla data del rilascio: se trascorre troppo tempo, il notaio potrà pretendere un aggiornamento.

Verifica preliminare della propria posizione

Prima di scrivere è opportuno controllare il proprio estratto conto condominiale. Eventuali rate scadute, contributi straordinari approvati ma non ancora esigibili o spese deliberate e non saldate vanno regolarizzati; in caso contrario l’amministratore indicherà in liberatoria le somme pendenti o si rifiuterà di dichiarare la piena regolarità, circostanza che potrebbe rallentare la trattativa.

Forma e contenuto della richiesta

La normativa non impone un modello vincolante, ma per evitare contestazioni conviene inviare la richiesta in forma scritta — preferibilmente pec, raccomandata A/R o e-mail ordinaria con ricevuta di lettura — indicando con precisione: i propri dati anagrafici, l’unità immobiliare cui ci si riferisce, l’articolo di legge richiamato (art. 1130 n. 9 c.c.) e la data indicativa entro cui si desidera il documento. È buona prassi allegare copia del preliminare di vendita o specificare la data del rogito, così l’amministratore comprende l’urgenza.

Documentazione che si riceve

La liberatoria deve riportare, oltre ai dati identificativi del condominio e dell’unità, l’ammontare delle spese ordinarie e straordinarie saldate, quelle in scadenza e le eventuali liti pendenti che possano incidere sull’immobile. Ogni cifra deve essere aggiornata alla data di emissione; spesso l’amministratore allega un estratto conto riepilogativo a supporto.

Costi e modalità di pagamento

La legge non fissa un tariffario; alcuni amministratori includono il servizio nel compenso annuale, altri chiedono un rimborso che copra il tempo impiegato e le spese di segreteria. La richiesta di un corrispettivo è legittima se deliberata dall’assemblea o già prevista nel contratto di nomina. In assenza di tali previsioni, la giurisprudenza ritiene che l’amministratore possa pretendere solo il rimborso di spese vive documentate, non un onorario libero.

Cosa fare in caso di ritardo o rifiuto

Se l’amministratore non risponde entro il termine ragionevole indicato, è possibile sollecitarlo con un secondo scritto, ricordando che l’inadempimento può configurare violazione dei suoi doveri e giustificare la convocazione di un’assemblea per valutarne la revoca. Nei casi più urgenti ci si può rivolgere a un avvocato per diffidarlo formalmente, oppure ricorrere al presidente dell’Ordine degli amministratori, se previsto dal regolamento locale. In ultima istanza l’articolo 63 delle Disposizioni di attuazione del codice civile tutela comunque l’acquirente: egli risponde in solido con il venditore solo per i debiti relativi all’anno in corso e a quello precedente, ma è nell’interesse di entrambe le parti evitare contenziosi post-rogito.

Valore probatorio e limiti della liberatoria

La dichiarazione dell’amministratore ha natura certificativa ma non sostituisce la verifica contabile: qualora emergano errori, si potrà contestare l’eccesso o la mancanza di somme dovute. In più, la liberatoria non estingue eventuali delibere di lavori straordinari già approvate e non ancora eseguiti: queste spese future seguiranno i criteri di riparto stabiliti dalla delibera e dal rogito stesso.

Conservazione e utilizzo del documento

Una volta ottenuta, la liberatoria va consegnata al notaio che la inserirà negli atti. È consigliabile conservarne una copia digitale: potrà servire come prova di regolarità in caso di contestazioni successive da parte dell’amministratore o del compratore.

Conclusioni

Chiedere la liberatoria è un diritto del condomino e un obbligo per l’amministratore, sancito dal codice civile. Una richiesta chiara, tempestiva e corredata di posizione contabile regolare evita ritardi nel rogito e garantisce trasparenza tra venditore e acquirente. Conoscere le norme, i tempi tecnici e le possibili tutele in caso di inerzia dell’amministratore permette di affrontare la procedura con sicurezza e di tutelare il valore dell’immobile fin dall’inizio della trattativa.